Ce qu'acheter une maison au Portugal implique réellement.
Les papiers, l'ordre dans lequel tout se passe et le temps que prend vraiment chaque étape. Nous avons monté cette page parce que nous répondons aux mêmes questions par courriel presque chaque semaine, et il paraissait plus utile de les écrire une bonne fois.
Deux questions que l'on confond sans arrêt.
Pouvez-vous acheter ?
Oui, et c'est plus simple que la plupart des gens l'imaginent. Le Portugal n'impose aucune restriction à la propriété immobilière étrangère, quel que soit votre passeport et où que vous viviez. Il n'existe pas de montant minimum et aucune administration n'a à valider la vente. Ce qu'il vous faut, c'est un numéro fiscal portugais et, en pratique, un compte bancaire portugais.
Pouvez-vous vivre ici ?
Autre question, et elle dépend de votre passeport et non de la maison. Si vous êtes ressortissant de l'UE ou de l'EEE, vous avez déjà le droit et il n'y a rien à demander. Tous les autres ont besoin d'un visa de séjour, et depuis 2023 l'achat d'une maison n'est plus l'un des chemins qui y mènent.
Visas et résidence, expliquésDu premier courriel aux clés.
Six à douze semaines, c'est la norme. Les deux choses qui allongent les délais sont les formalités du début et le fait d'emprunter ou non.
- Quelques jours
Numéro fiscal portugais (NIF)
Il vous le faut pour l'acte, pour le contrat d'électricité, pour la banque, pour tout. Si vous résidez hors de l'UE, il vous faut en plus un représentant fiscal, généralement le même avocat ou comptable qui obtient le numéro. Commencez par là, car le reste de la liste attend après.
- 1 à 3 semaines
Compte bancaire portugais
Aucune loi ne vous y oblige, mais l'acompte, le paiement à l'acte, les factures et la taxe foncière annuelle deviennent bien plus simples une fois que vous en avez un. La banque demande le numéro fiscal, le passeport et un justificatif de domicile. La rapidité dépend beaucoup de l'agence où vous tombez.
- La même semaine
Choisir la maison et la réserver
Si vous ne pouvez pas encore vous déplacer, nous filmons une visite de la maison en question et l'envoyons avec les plans, le certificat énergétique et des photos de l'avancement réel du chantier.
- Puis 30 à 90 jours
Compromis et acompte
Le CPCV est l'avant-contrat et il engage les deux parties. Vous versez un acompte, couramment entre 10 et 30 pour cent, et le contrat fixe la date limite de l'acte. Il précise aussi ce qui se passe si l'une des parties se retire, et c'est justement la partie que les gens survolent avant de le regretter. Faites-le lire par votre propre avocat.
- Un rendez-vous
Acte et publicité foncière
Signé devant notaire, puis inscrit à votre nom. Si vous ne pouvez pas être au Portugal ce jour-là, une procuration permet à votre avocat de signer pour vous.
Ce qui change quand personne ne s'interpose.
La plupart des acheteurs étrangers au Portugal finissent par acheter de l'ancien via une agence. Acheter une maison neuve directement à l'entreprise qui l'a bâtie fonctionne autrement sur quelques points qu'on oublie facilement en comparant des prix.
Pas de commission d'agence dans le prix
Il n'y a aucun intermédiaire à payer. Vous négociez avec l'entreprise qui possède la maison et l'a construite, donc le prix annoncé est celui que touche le vendeur.
Garanties sur la construction
Une construction neuve vendue par un constructeur est couverte par une garantie des vices prévue par le droit portugais, que vous n'avez pas lorsque deux particuliers se vendent un bien. Demandez à votre avocat de confirmer les délais applicables à votre contrat et de veiller à ce qu'ils y figurent.
Vous pouvez encore changer des choses
Tant que la maison n'est pas terminée, les finitions et une partie de la distribution restent souvent ouvertes. Cette fenêtre se referme une fois que les travaux ont dépassé un certain stade, d'où l'intérêt de demander tôt.
Vous parlez à ceux qui l'ont construite
Posez une question sur l'isolation, sur l'orientation ou sur la raison d'être d'un mur, et la réponse vient de quelqu'un qui était là pendant qu'on le montait.
Une personne nommée, du premier courriel aux clés.
Acheter dans un pays où l'on ne vit pas déraille en général au moment des passages de relais. L'agent vous renvoie vers l'avocat, l'avocat vers la banque, et à un moment plus personne ne tient le dossier. Ici vous avez un interlocuteur qui connaît votre cas, répond par écrit et reste dessus jusqu'à la signature. Nous sommes assez petits pour que ce soit facile à promettre et facile à vérifier.
Nous sommes une entreprise de construction familiale immatriculée au Portugal, et nous bâtissons autour de Torres Vedras depuis 1989. Si vous voulez nous vérifier avant d'écrire, demandez notre numéro d'entreprise et notre licence de construction, nous vous les enverrons.
Ce qu'ont dit deux de nos acheteurs étrangers
“Tout le processus a été bien plus rapide et plus simple que ce que nous attendions. Dès le premier contact, Hélio a été présent à chaque étape et nous a aidés dès que nous avions une question. Pour nous qui venons de Suède et ne savions pas comment tout cela fonctionne au Portugal, avoir quelqu'un d'aussi disponible et d'aussi serviable a été un immense soulagement. Tout s'est bien passé et nous sommes très contents de notre maison.”
“Nous sommes retraités et, pour être honnêtes, nous avions peu de patience pour la paperasse et les démarches compliquées. Venant d'Australie, nous étions un peu inquiets à l'idée d'acheter une maison au Portugal. Heureusement, Hélio nous a guidés à travers tout et restait toujours disponible pour lever nos doutes. Le processus s'est révélé bien plus simple et plus rapide que prévu. Nous nous sommes sentis accompagnés du début à la fin, et ce fut une expérience très sereine.”
De nos propres clients, publié avec leur accord. Rédigé à l'origine en portugais.
Les questions qu'on nous pose chaque semaine
Les étrangers peuvent-ils acheter un bien au Portugal ?
Oui. La nationalité et le lieu de résidence ne changent rien au droit d'acheter. Il vous faut un numéro fiscal portugais et, en pratique, un compte bancaire portugais. Il n'y a pas d'investissement minimum ni de procédure d'autorisation pour l'achat lui-même.
Comment obtenir un NIF sans être au Portugal ?
Par l'intermédiaire d'un avocat ou d'un comptable qui vous représente. Si vous résidez hors de l'UE, un représentant fiscal est obligatoire et non facultatif. Cela prend normalement quelques jours et devrait être la première chose réglée.
Puis-je acheter sans me rendre au Portugal ?
Oui. Une procuration permet à votre avocat de signer le compromis et l'acte en votre nom. Nous insisterions quand même pour que vous veniez une fois avant de vous engager. Les photos montrent bien une cuisine et ne disent rien du bruit de la rue un mardi matin.
Envoyez-nous les questions auxquelles cette page n'a pas répondu.
Écrivez en français ou en anglais et dites-nous ce que vous cherchez. Nous répondons avec les plans, une vidéo de la maison et un chiffrage écrit de ce qu'elle vous coûterait. Personne ne vous téléphonera sans que vous le demandiez.