Lo que comprar casa en Portugal supone en realidad.
Los papeles, el orden en que ocurren las cosas y lo que tarda de verdad cada paso. Montamos esta página porque respondemos a las mismas preguntas por correo casi todas las semanas, y pareció más útil escribirlas una vez.
Dos preguntas que la gente insiste en juntar en una.
¿Puede comprar?
Sí, y tiene menos misterio del que la mayoría imagina. Portugal no pone ninguna restricción a la propiedad extranjera de inmuebles, sea cual sea su pasaporte y viva donde viva. No hay importe mínimo y ninguna administración tiene que aprobar la venta. Lo que sí necesita es un número fiscal portugués y, en la práctica, una cuenta bancaria portuguesa.
¿Puede vivir aquí?
Otra pregunta, y depende de su pasaporte y no de la casa. Si es ciudadano de la UE o del EEE ya tiene el derecho y no hay nada que solicitar. Todos los demás necesitan un visado de residencia, y desde 2023 comprar una casa ya no es uno de los caminos para conseguirlo.
Visados y residencia, explicadosDel primer correo a las llaves.
De seis a doce semanas es lo normal. Lo que alarga el plazo son los trámites del principio y el hecho de necesitar hipoteca o no.
- Unos días
Número fiscal portugués (NIF)
Lo necesita para la escritura, para el contrato de la luz, para el banco, para todo. Si reside fuera de la UE hace falta además un representante fiscal, normalmente el mismo abogado o asesor que le consigue el número. Empiece por aquí, porque el resto de la lista espera a esto.
- De 1 a 3 semanas
Cuenta bancaria portuguesa
Ninguna ley le obliga a tenerla, pero la señal, el pago en la escritura, los suministros y el impuesto anual se vuelven mucho más sencillos cuando la tiene. El banco pide el número fiscal, el pasaporte y un justificante de domicilio. Lo rápido que vaya depende bastante de la oficina que le toque.
- Esa misma semana
Elegir la vivienda y reservarla
Si todavía no puede viajar, grabamos un recorrido en vídeo de la casa concreta y lo enviamos con los planos, el certificado energético y fotos de por dónde va la obra.
- Después, de 30 a 90 días
Contrato de promesa y señal
El CPCV es el precontrato y obliga a las dos partes. Se paga una señal, habitualmente entre el 10 y el 30 por ciento, y el contrato fija la fecha límite para la escritura. También establece qué pasa si alguna de las partes se echa atrás, que es justo la parte que la gente lee por encima y luego lamenta. Que lo lea su propio abogado.
- Una cita
Escritura e inscripción
Se firma ante notario y después se inscribe a su nombre. Si no puede estar en Portugal ese día, un poder permite que su abogado firme por usted.
Qué cambia cuando no hay nadie en medio.
La mayoría de los compradores extranjeros en Portugal acaban comprando de segunda mano a través de una agencia. Comprar una casa nueva directamente a la empresa que la construyó funciona distinto en algunos puntos que se pasan por alto cuando uno compara precios.
Sin comisión de agencia en el precio
No hay intermediario al que pagar. Negocia con la empresa que es dueña de la casa y la ha levantado, así que el precio que le dicen es el que recibe el vendedor.
Garantías sobre la construcción
La obra nueva vendida por un constructor está cubierta por una responsabilidad por defectos prevista en la ley portuguesa que no existe cuando dos particulares se venden entre ellos. Pida a su abogado que confirme qué plazos se aplican a su contrato y que se aseguren de que figuran en él.
Todavía puede cambiar cosas
Mientras la casa no esté terminada, los acabados y parte de la distribución suelen seguir abiertos. Esa ventana se cierra cuando la obra pasa de cierto punto, así que compensa preguntar pronto.
Habla con quienes la construyeron
Pregunte por el aislamiento, por la orientación o por qué un muro está donde está, y la respuesta viene de alguien que estaba allí mientras se levantaba.
Una persona con nombre, del primer correo a las llaves.
Comprar en un país donde uno no vive suele torcerse en los relevos. El agente le pasa al abogado, el abogado al banco, y en algún momento ya no hay nadie sujetando el expediente. Aquí tiene un interlocutor que conoce su caso, responde por escrito y se queda hasta que se firma la escritura. Somos lo bastante pequeños como para que eso sea fácil de prometer y fácil de comprobar.
Somos una constructora familiar registrada en Portugal y llevamos construyendo alrededor de Torres Vedras desde 1989. Si quiere comprobarnos antes de escribir, pídanos el número de empresa y la licencia de construcción y se los mandamos.
Lo que dijeron dos de nuestros compradores extranjeros
“Todo el proceso fue mucho más rápido y sencillo de lo que esperábamos. Desde el primer contacto, Hélio estuvo en cada etapa y nos ayudó en cuanto teníamos alguna duda. Para nosotros, que venimos de Suecia y no sabíamos cómo funciona nada de esto en Portugal, fue una tranquilidad enorme tener a alguien tan disponible y tan dispuesto. Todo salió bien y estamos muy contentos con nuestra casa.”
“Somos jubilados y, para ser sinceros, teníamos poca paciencia para la burocracia y los trámites complicados. Como veníamos de Australia, estábamos algo inquietos ante la idea de comprar casa en Portugal. Por suerte Hélio nos guió en todo y estuvo siempre disponible para aclarar nuestras dudas. El proceso fue mucho más simple y rápido de lo que pensábamos. Nos sentimos acompañados de principio a fin y fue una experiencia muy tranquila.”
De nuestros propios clientes, publicado con su permiso. Escrito originalmente en portugués.
Preguntas que nos hacen cada semana
¿Pueden los extranjeros comprar inmuebles en Portugal?
Sí. La nacionalidad y la residencia no cambian nada respecto al derecho a comprar. Necesita un número fiscal portugués y, en la práctica, una cuenta bancaria portuguesa. No hay inversión mínima ni proceso de autorización para la compra en sí.
¿Cómo consigo el NIF si no estoy en Portugal?
A través de un abogado o asesor que le represente. Si reside fuera de la UE, el representante fiscal es obligatorio y no opcional. Suele tardar unos días y debería ser lo primero que resuelva.
¿Puedo comprar sin viajar a Portugal?
Sí. Un poder notarial permite que su abogado firme el contrato de promesa y la escritura en su nombre. Aun así insistiríamos en que venga una vez antes de comprometerse. Las fotos enseñan bien una cocina y no dicen nada de cómo suena la calle un martes por la mañana.
Mándenos las preguntas que esta página no le resolvió.
Escriba en español o en inglés y díganos qué busca. Respondemos con los planos, un vídeo de la casa y un desglose por escrito de lo que le costaría. Nadie le llamará por teléfono salvo que lo pida.