Was ein Hauskauf in Portugal tatsächlich bedeutet.
Die Unterlagen, die Reihenfolge und wie lange jeder Schritt in der Praxis dauert. Wir haben diese Seite angelegt, weil wir dieselben Fragen fast jede Woche per E-Mail beantworten, und es schien sinnvoller, sie einmal aufzuschreiben.
Zwei Fragen, die ständig zu einer verschmelzen.
Dürfen Sie kaufen?
Ja, und es steckt weniger dahinter, als die meisten annehmen. Portugal kennt keine Beschränkung für ausländisches Immobilieneigentum, egal welchen Pass Sie haben und wo Sie gerade leben. Es gibt keinen Mindestbetrag, und keine Behörde muss den Kauf genehmigen. Was Sie brauchen, ist eine portugiesische Steuernummer und praktisch gesehen auch ein portugiesisches Bankkonto.
Dürfen Sie hier leben?
Eine andere Frage, und sie hängt an Ihrem Pass, nicht am Haus. Als Bürgerin oder Bürger der EU oder des EWR haben Sie das Recht bereits, und es gibt nichts zu beantragen. Alle anderen brauchen ein Aufenthaltsvisum, und seit 2023 führt ein Hauskauf nicht mehr dorthin.
Visa und Aufenthalt, erklärtVon der ersten E-Mail bis zum Schlüssel.
Sechs bis zwölf Wochen sind normal. Was es in die Länge zieht, sind der Papierkram am Anfang und die Frage, ob Sie finanzieren.
- Wenige Tage
Portugiesische Steuernummer (NIF)
Sie brauchen sie für den Kaufvertrag, für den Stromvertrag, für die Bank, für alles. Wer außerhalb der EU wohnt, braucht zusätzlich einen steuerlichen Vertreter, meist derselbe Anwalt oder Steuerberater, der die Nummer besorgt. Fangen Sie damit an, denn der Rest der Liste wartet darauf.
- 1 bis 3 Wochen
Portugiesisches Bankkonto
Kein Gesetz schreibt es vor, aber die Anzahlung, die Zahlung beim Notartermin, die Nebenkosten und die jährliche Grundsteuer werden damit erheblich einfacher. Die Bank will die Steuernummer, den Pass und einen Adressnachweis sehen. Wie schnell es geht, hängt stark von der Filiale ab.
- Dieselbe Woche
Haus aussuchen und reservieren
Wenn Sie noch nicht reisen können, filmen wir einen Rundgang durch das konkrete Haus und schicken ihn mit den Grundrissen, dem Energieausweis und Fotos vom aktuellen Baufortschritt.
- Dann 30 bis 90 Tage
Vorvertrag und Anzahlung
Der CPCV ist der Vorvertrag und bindet beide Seiten. Sie zahlen eine Anzahlung, üblicherweise zwischen 10 und 30 Prozent, und der Vertrag legt die Frist für die Beurkundung fest. Dort steht auch, was passiert, wenn eine Seite abspringt, und genau diesen Teil überfliegen viele und ärgern sich später darüber. Lassen Sie ihn von Ihrem eigenen Anwalt lesen.
- Ein Termin
Kaufvertrag und Grundbuch
Wird vor einem Notar unterzeichnet und anschließend auf Ihren Namen eingetragen. Können Sie an dem Tag nicht in Portugal sein, unterschreibt Ihr Anwalt mit einer Vollmacht für Sie.
Was sich ändert, wenn niemand dazwischensteht.
Die meisten ausländischen Käufer in Portugal kaufen eine Bestandsimmobilie über einen Makler. Ein neues Haus direkt von der Firma zu kaufen, die es gebaut hat, funktioniert in einigen Punkten anders, die beim Preisvergleich leicht untergehen.
Keine Maklerprovision im Preis
Es gibt keinen Vermittler zu bezahlen. Sie verhandeln mit der Firma, der das Haus gehört und die es gebaut hat, also ist der genannte Preis auch der Preis, den der Verkäufer bekommt.
Gewährleistung auf den Bau
Neubauten, die ein Bauunternehmen verkauft, unterliegen nach portugiesischem Recht einer Mängelhaftung, die es beim Verkauf zwischen zwei Privatpersonen nicht gibt. Lassen Sie Ihren Anwalt bestätigen, welche Fristen für Ihren Vertrag gelten, und darauf achten, dass sie darin stehen.
Sie können noch etwas ändern
Solange das Haus unfertig ist, sind Oberflächen und Teile des Grundrisses oft noch offen. Dieses Fenster schließt sich, sobald die Arbeiten einen bestimmten Punkt überschritten haben, deshalb lohnt es sich, früh zu fragen.
Sie sprechen mit denen, die gebaut haben
Fragen Sie nach der Dämmung, nach der Ausrichtung oder danach, warum eine Wand dort steht, wo sie steht, und die Antwort kommt von jemandem, der dabei war, als sie hochgezogen wurde.
Eine benannte Person, von der ersten E-Mail bis zum Schlüssel.
Ein Kauf in einem Land, in dem man nicht wohnt, geht meistens an den Übergaben schief. Der Makler reicht Sie an den Anwalt weiter, der Anwalt an die Bank, und irgendwann hält niemand mehr die Akte. Bei uns bekommen Sie einen Ansprechpartner, der Ihren Fall kennt, schriftlich antwortet und dranbleibt, bis beurkundet ist. Wir sind klein genug, dass sich das leicht versprechen und leicht überprüfen lässt.
Wir sind ein familiengeführtes Bauunternehmen mit Sitz in Portugal und bauen seit 1989 rund um Torres Vedras. Wenn Sie uns vor dem Schreiben prüfen möchten, fragen Sie nach unserer Firmennummer und unserer Baulizenz, wir schicken beides.
Was zwei unserer ausländischen Käufer gesagt haben
“Der ganze Ablauf ging deutlich schneller und einfacher, als wir erwartet hatten. Vom ersten Kontakt an war Hélio bei jedem Schritt dabei und half uns, sobald wir eine Frage hatten. Für uns, die wir aus Schweden kommen und nicht wussten, wie irgendetwas davon in Portugal funktioniert, war es eine enorme Beruhigung, jemanden zu haben, der so erreichbar und so hilfsbereit ist. Alles lief gut und wir sind sehr zufrieden mit unserem Haus.”
“Wir sind im Ruhestand und hatten ehrlich gesagt wenig Geduld für Bürokratie und komplizierte Abläufe. Da wir aus Australien kamen, waren wir beim Hauskauf in Portugal etwas unsicher. Zum Glück hat Hélio uns durch alles geführt und stand immer bereit, unsere Zweifel auszuräumen. Der Ablauf war weit einfacher und schneller, als wir dachten. Wir fühlten uns von Anfang bis Ende gut aufgehoben, und es war eine sehr ruhige Erfahrung.”
Von unseren eigenen Kunden, veröffentlicht mit ihrer Zustimmung. Ursprünglich auf Portugiesisch verfasst.
Fragen, die uns jede Woche erreichen
Dürfen Ausländer in Portugal Immobilien kaufen?
Ja. Staatsangehörigkeit und Wohnsitz spielen für das Recht zu kaufen keine Rolle. Sie brauchen eine portugiesische Steuernummer und praktisch gesehen ein portugiesisches Bankkonto. Es gibt keine Mindestinvestition und kein Genehmigungsverfahren für den Kauf selbst.
Wie bekomme ich eine NIF, wenn ich nicht in Portugal bin?
Über einen Anwalt oder Steuerberater, der Sie vertritt. Wer außerhalb der EU wohnt, braucht einen steuerlichen Vertreter verpflichtend und nicht freiwillig. Es dauert meist wenige Tage und sollte das Erste sein, was Sie regeln.
Kann ich kaufen, ohne nach Portugal zu reisen?
Ja. Mit einer Vollmacht unterschreibt Ihr Anwalt den Vorvertrag und den Kaufvertrag für Sie. Wir würden trotzdem darauf drängen, dass Sie einmal herkommen, bevor Sie sich binden. Fotos zeigen Ihnen gut eine Küche und sagen Ihnen nichts darüber, wie die Straße an einem Dienstagmorgen klingt.
Schicken Sie uns die Fragen, die diese Seite offen gelassen hat.
Schreiben Sie auf Deutsch oder Englisch und sagen Sie uns, was Sie suchen. Wir antworten mit den Grundrissen, einem Video des Hauses und einer schriftlichen Aufstellung dessen, was es Sie kosten würde. Anrufen wird Sie niemand, sofern Sie nicht darum bitten.